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Parque Inmobiliario

Asegurarse el futuro con la vivienda

La clave está en elegir bien

26/08/2019 11:24 | DR
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La hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad o la fórmula que permite vender la vivienda y seguir alquilado en el inmueble abren un universo de posibilidades. Según indica el periódico Expansión, frente a poco más de 76.000 millones de euros aportados por los españoles a los planes de pensiones del sistema individual, las personas mayores de 65 años cuentan con un patrimonio inmobiliario cercano a los 650.000 millones de euros.En ninguno de los grandes países europeos hay tanto ahorro concentrado en la vivienda. ¿Por qué no sacar todo el partido a la casa en propiedad para complementar la pensión pública en pleno debate sobre la sostenibilidad del sistema?, se pregunta.

La edad, el valor de la vivienda, el coste del préstamo, la fiscalidad y el riesgo de caída del precio de los inmuebles son las claves para elegir bien.

 

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa empezó a comercializarse hace una década, pero el impacto de la crisis en la valoración de las casas y el desplome de los tipos de interés dejaron en nada la apuesta de las entidades financieras por este producto. Ahora sólo la comercializa activamente la consultora Óptima Mayores, que ha llegado a un acuerdo con el banco portugués BNI y con el grupo asegurador Caser. "En sólo seis meses ya hemos concedido hipotecas por 15 millones de euros y tenemos lista de espera", asegura el consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, que asegura que, de media, la entidad está dando hipotecas por una media del 30% del valor de tasación.

El cliente la solicita utilizando la vivienda como garantía y recibe un importe que se sitúa entre el 25% y el 43%  del valor del inmueble en función de dos variables. La primera es la edad. Cuanta más alta sea, más se puede percibir. La hipoteca máxima también crece si hay un solo titular de la vivienda.

Por ejemplo, para una vivienda valorada en 350.000 euros, una persona de 65 años que es el único propietario puede recibir en el momento de la firma de la hipoteca un máximo de 84.000 euros en un solo pago o mensualidades de 348 euros. También puede optar por una fórmula combinada de 42.000 euros de una sola vez y 174 euros mensuales.

Pero si el propietario tiene 90 años, las cifras crecen exponencialmente. Con las mismas condiciones del caso anterior, percibiría 154.000 euros en la firma o 2.256 euros al mes. Si opta por la fórmula combinada, conseguiría un importe inicial de 77.000 euros más 1.128 euros mensuales.

Para firmar una hipoteca inversa, hace falta tener al menos 65 años, sufrir una dependencia severa o gran dependencia y ser el propietario de una vivienda con la consideración de habitual. El inmueble debe estar tasado y contar obligatoriamente con un seguro de hogar.

 

Hipoteca inversa vitalicia

¿Qué ocurre si se sobrepasa la edad calculada para la hipoteca y el dinero se acaba? Una solución es contratar con la entidad financiera una hipoteca inversa vitalicia, que garantiza el cobro de una renta mensual a través de un seguro en forma de renta vitalicia (ver información adjunta). En realidad se trata de la contratación de dos productos financieros a la vez.

Uno de los inconvenientes es que estos seguros son caros y se suelen pagar de una sola vez cuando se contratan.

 

Nuda propiedad

Consiste en la venta de una vivienda a un tercero, pero conservando el usufructo. Incluso el vendedor de la nuda propiedad puede alquilar la casa. Desde este punto de vista, no hay restricciones.

A diferencia de la hipoteca inversa, los herederos no pueden optar a quedarse con el inmueble, que tras el fallecimiento del inquilino pasa a manos del comprador. Éste pagará más por la vivienda cuanto más elevada sea la edad del propietario, y menos a medida que la esperanza de vida sea más alta.

Los descuentos que aplican los compradores a cambio de ceder el usufructo hasta el fallecimiento son generosos y se sitúan entre el 20% y el 50%. En general, con esta modalidad se obtiene más liquidez que en el caso de la hipoteca inversa. Una de las ventajas de esta fórmula es que la venta de vivienda habitual está exenta de tributación para los mayores de 65 años. La otra es que el vendedor que mantiene el usufructo no se hace cargo de los gastos inherentes a la propiedad: gastos de comunidad, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y derramas.

 

Alquiler garantizado

Almagro Capital es una socimi cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Opera fundamentalmente en Madrid y cuenta con una fórmula original. En la práctica, consiste en la venta simultánea de una vivienda y la firma de un contrato de alquiler a largo plazo. Es decir, que el vendedor sigue en la vivienda a cambio de un alquiler. Para hacer frente al coste, el vendedor recibe la diferencia entre el precio del inmueble y el valor estimado del arrendamiento. Este último se constituye en una bolsa para hacer frente al pago del alquiler mensual.

Se trata de un alternativa flexible, ya que si el vendedor fallece antes de lo previsto, los herederos cobran la bolsa de alquiler. Además, el vendedor también puede abandonar la casa y cobrar la parte no dispuesta del arrendamiento, que puede utilizar para alquilar otra vivienda o para sufragar los gastos de una residencia. Y si el vendedor supera su expectativa de vida, puede seguir en la vivienda sin más coste que los gastos de comunidad y los suministros. "Apostamos por el volumen, lo que nos permite asumir el coste adicional en estos casos", asegura el presidente de Almagro, Luis de Ulíbarri.

Según los cálculos de la propia Socimi, una persona de 82 años con una vivienda en el centro de Madrid con un valor de 600.000 euros, recibiría un importe de 350.000 euros en forma de capital, frente a los 340.000 euros por la venta de la nuda propiedad o los 245.000 euros de la hipoteca inversa.

Fuente: expansión.com

 
 
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