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Parque Inmobiliario

El proyecto de ley de reforma del impuesto de plusvalía perjudica a las promotoras inmobiliarias

El valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía, será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno

09/10/2017 7:44 | DR
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El gobierno ha aprobado el proyecto de ley para la reforma del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como principal novedad podemos destacar que siguiendo con el criterio que estableció en la normativa  foral, cuando el valor del suelo no está desglosado  para poder determinar si existió o no pérdida patrimonial en la transmisión, la plusvalía  se calculará  aplicando  la proporción  que represente  del valor catastral del terreno, respecto al valor total del bien inmueble. Esta medida perjudica principalmente a aquellas empresas constructoras que en los años de plena burbuja inmobiliaria pagaron elevados costes por los materiales empleados en la construcción de sus promociones inmobiliarias (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc.), y que al venderlos en la actualidad, van a reflejar pérdidas patrimoniales.

“Esta medida”, ha comentado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming, “al tener solo en cuenta el porcentaje del suelo que se establece en el último recibo del IBI, es francamente perjudicial a todas las empresas que tuvieron que vender inmuebles por debajo de su coste en plena crisis. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble”.

Pongamos un ejemplo para hacernos una idea de la trascendencia de esta medida:

En una promoción inmobiliaria desarrollada en un municipio de la comunidad autónoma de Madrid, si un contribuyente adquiere un bien en el año 2004 el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza es de 35% suelo y 65% construcción. Ese mismo contribuyente transmite el inmueble en el 2017 y en esa fecha el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana es de 52% suelo y 48% construcción. Normalmente, cuando se aprueban nuevas ponencias de valores catastrales, los % del valor del suelo y construcción se han ido cambiando por el legislador. La promotora  compró el suelo por 30.0000 € y sobre el mismo construyó la vivienda. Los gastos de construcción fueron de 70.000 €, de tal manera que el valor de  adquisición de ese bien es de 100.000 € y al venderlo por 80.000 €, la pérdida patrimonial es de 20.000 €.

Con este nuevo criterio, para ver la pérdida asociada al suelo en el momento de la venta, hay que comparar el recibo del IBI en el momento de la transmisión, ya que el  valor del suelo representa el 52%  del porcentaje del recibo del IBI. A efectos de determinar la pérdida patrimonial, compra un suelo por 30.000 € que luego vende por 41.600 € (80.000 * 0,52). El contribuyente, con este nuevo criterio, no va a tener pérdida patrimonial, sino una ganancia de 11.600 €. Otra cuestión es la pérdida patrimonial en el IS, que es de 20.000 € y va a tener que pagar el IIVTNU.

 
 
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